Den forurenede parcelhusgrund – U 2009.1729 H

Resumé:

Køber erhvervede i 1998 et parcelhus af sælger. I 2000 blev det konstateret, at hele ejendommen var forurenet efter jordforureningslovens regler. Forureningen medførte blandt andet, at køber ikke kunne anlægge køkkenhave, og at det blev frarådet at lade børn lege på grunden. Køber gjorde derfor gældende, at ejendommen led af en mangel og krævede et forholdsmæssigt afslag.

Inden sagen blev endeligt afgjort, blev jordforureningsloven imidlertid ændret. Efter lovændringen var det kun ca. 25 % af grunden, der var omfattet af de skærpede restriktioner, mens resten alene blev anset for lettere forurenet og derfor ikke var underlagt de samme begrænsninger. Højesteret skulle derfor tage stilling til, hvilket tidspunkt der skulle lægges til grund ved beregningen af det forholdsmæssige afslag.

Højesteret stadfæstede landsrettens dom og fastslog, at afslaget skulle beregnes ud fra forholdene på købstidspunktet i 1998, hvor værdiforringelsen var størst. De efterfølgende ændringer i jordforureningsloven skulle ikke tillægges betydning. Det forholdsmæssige afslag blev derfor fastsat skønsmæssigt med udgangspunkt i, hvad det ville have kostet at udbedre manglen på købstidspunktet.

Eksamensrelevans:

Forholdsmæssigt afslag er en misligholdelsesbeføjelse, som køber kan gøre gældende ved mangler, der medfører en konstaterbar værdiforringelse af det købte. Beføjelsen kan ikke anvendes ved forsinkelse og er særligt relevant, når køber ønsker at fastholde købet, men ikke kan kræve erstatning, fordi sælger ikke har handlet ansvarspådragende.

Et forholdsmæssigt afslag svarer til forskellen mellem genstandens værdi i mangelfuld stand og dens værdi, hvis den havde været mangelfri. Reglen har navnlig betydning ved køb af fast ejendom, hvor mangler ofte først opdages flere år efter overtagelsen. I sådanne tilfælde kan der opstå tvivl om, hvilket tidspunkt der skal lægges til grund for opgørelsen af værdiforringelsen: købstidspunktet, tidspunktet for manglens konstatering eller et senere tidspunkt.

Valget af opgørelsestidspunkt kan få stor betydning, hvis manglens økonomiske betydning har ændret sig efter købet, eksempelvis som følge af lovændringer eller ændrede markedsforhold. Spørgsmålet bliver dermed, om det er køber eller sælger, der skal bære risikoen for disse efterfølgende ændringer.

Denne problemstilling behandles i U 2009.1729 H, hvor Højesteret fastslog, at det forholdsmæssige afslag som udgangspunkt skal beregnes på baggrund af værdiforringelsen på leveringstidspunktet (købstidspunktet). I sagen havde en senere ændring af jordforureningsloven reduceret ejendommens værdiforringelse, men dette påvirkede ikke beregningen af afslaget.

Sælger gjorde gældende, at en beregning med udgangspunkt i forholdene ved købet ville medføre en uberettiget berigelse af køber, fordi den faktiske værdiforringelse på domstidspunktet var mindre. Højesteret afviste dette synspunkt og fastslog, at berigelsesgrundsætningen ikke giver grundlag for at fravige hovedreglen om leveringstidspunktet.

Afgørelsen illustrerer derfor den klare hovedregel, at et forholdsmæssigt afslag beregnes ud fra værdiforringelsen på leveringstidspunktet. Efterfølgende ændringer i manglens økonomiske betydning – uanset om de skyldes lovgivning, markedsudvikling eller andre forhold – påvirker som udgangspunkt ikke afslagets størrelse. Der er således ikke grundlag for at regulere eller indeksere et forholdsmæssigt afslag som følge af senere ændringer i værdiforringelsen.